住宅ローンと贈与税の関係性とは　住宅取得に使える制度についても解説

住宅を取得する際などに住宅ローンを組む方は多くいらっしゃいますが、知らぬ間に贈与税が発生してしまうことがあります。

本記事では、住宅ローンにおいて贈与税が発生する可能性のあるケースと、課税を回避しつつ資金調達を進めるための特例について解説します。

住宅購入時に贈与税が生じるケース

住宅を購入する際、夫婦や親子間で資金の援助などを行うことはよくありますが、資金の流れを適切に管理しないと、思わぬところで贈与税が発生するリスクがあります。

贈与税には年間110万円までの基礎控除があります。

しかし、住宅を購入することを目的として、頭金などの費用や住宅購入費の一部を親などが負担する、あるいは土地などの贈与を受ける場合には、基礎控除額を超えることは少なくありません。

また、贈与税を免れるために、親からお金を借りる、土地を購入するといった、金銭貸借契約や売買契約を結んだとしても、実態が無ければ、贈与とみなされる可能性もあります。

主に以下のようなケースで贈与税が発生するリスクがあります。

1. 契約者以外が頭金を負担した場合
2. 返済の援助を受けた場合
3. 実際の負担額と持分割合が一致していない場合

それぞれ確認していきましょう。

ケース①契約者以外が頭金を負担した場合

住宅ローンの契約者ではない人が、住宅ローンを組む際の頭金を負担した場合、その資金は贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。

たとえば、夫が住宅ローンの契約者であるにもかかわらず、妻や親が頭金を負担した場合、負担した金額が贈与されたものとして扱われ、金額によっては贈与税の課税対象となります。

ケース②返済の援助を受けた場合

住宅ローンの契約者が、契約者ではない親や配偶者から、毎月の返済資金の援助を受けた場合も、その援助を受けた金額が贈与とみなされることがあります。

たとえば、夫名義のローン返済を妻の収入から行う、または親から毎月返済額に相当する金額を受け取って返済に充てる行為がこれに該当します。

この援助が年間110万円の基礎控除額を超える場合、贈与税が発生します。

親族からの生活費の援助などは、必要な都度行われるものであれば贈与税は基本的に非課税となりますが、住宅ローン返済は原則これに該当しません。

ケース③実際の負担額と持ち分割合が一致していない場合

夫婦や親子で資金を出し合って住宅を購入し、その資金の負担割合と、登記上の持分割合が一致していない場合にも贈与税が発生します。

たとえば、夫が8割、妻が2割の資金を負担したにもかかわらず、登記上の持分を夫5割、妻5割とした場合、夫から妻に対し、夫が本来持つべき持分に相当する金額の贈与があったものとみなされます。

このような贈与と認定されないためには、資金の負担割合に合わせて正確に持ち分を登記することが重要です。

住宅に関する贈与には控除がある

住宅のような高額な財産に関する贈与については、国の政策的な配慮から、通常の基礎控除とは別に、非常に大きな非課税枠や控除制度が設けられています。

これらの特例を適用することで、贈与税の発生をなくしたり、贈与税の課税対象額を抑えたりすることができます。

住宅取得等資金の非課税制度

住宅取得等資金の非課税制度とは、2024年1月1日から2026年12月31日の間に、父母や祖父母といった直系尊属から、子や孫へ、マイホームの購入や増改築のための資金を贈与する場合に、一定額が非課税となる特例です。

この特例は、贈与を受ける側の年齢や所得、取得する住宅の性能など、複数の要件を満たす必要がありますが、最大1000万円までが非課税となります。

この特例は、暦年贈与の基礎控除110万円と併用できるため、非課税枠を大きく広げることが可能です。

贈与税の配偶者控除

贈与税の配偶者控除は、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその購入資金を贈与する場合に、基礎控除110万円とは別に最高2000万円までが非課税となる制度です。

この特例を利用すれば、自宅を配偶者に移転したり、配偶者が新たな住居を購入する際の資金を贈与したりした際に、贈与税の支払いを抑えることができます。

また、この特例を適用した財産は、相続税の持ち戻しの対象から外れるという優遇もあります。

住宅に関する贈与の注意点

住宅に関する贈与を受ける際に、住宅取得等資金の非課税制度を利用すると、住宅借入金等特別控除という控除に制限がかかる可能性があることには注意が必要です。

住宅借入金等特別控除は年末のローン残高に応じて所得税から控除する制度ですが、贈与を受けた資金で住宅を購入した場合、贈与額に応じて、ローンの控除額が減ってしまう可能性があります。

まとめ

住宅ローンと贈与税の関係は複雑であり、頭金の負担や返済援助、持分割合の不一致など、意図せず贈与税が発生するリスクがあります。

しかし、国は住宅取得等資金の非課税制度といった優遇制度を設けています。

これらの特例を活用することで、非課税で多額の資金を移動できますが、住宅借入金等特別控除との併用には注意が必要です。

住宅ローンを検討の際は、ぜひ1度、専門の税理士までご相談ください。